京評協專〔2023〕1號

特別提示

北京資產評估協會專業技術委員會組織專家對破產重整資產評估相關問題進行研究并提出相關觀點，供資產評估機構及其資產評估專業人員在執業時參考。

本期問題解答不是對相關法律法規、資產評估準則的解讀，也不能替代資產評估專業人員個人的職業判斷。資產評估機構及其資產評估專業人員在執業中需結合項目實際情況以及自身職業判斷審慎參考，不能直接照搬照抄。

問題1.破產重整實務中，資產評估機構出具的相關報告類型有哪幾種？價值類型是什么？

專家觀點：

破產重整實務中，資產評估機構接受管理人或者潛在參與破產重整投資人的委托，出具的相關報告通常有以下四種。

（1）市場價值類型的資產評估報告

資產評估機構接受管理人委托，根據破產重整案件的需要，為如實、客觀地反映債務人的資產價值情況，以持續經營為假設前提，對納入評估范圍內的資產出具市場價值類型的資產評估報告，為破產重整程序中管理人制作重整計劃草案提供價值參考依據。例如，資產評估機構根據管理人的需要，對破產財產抵債、變價處理出具市場價值類型的專項資產評估報告，為管理人以資產進行抵償債務、拍賣變現提供價值參考依據。

（2）清算價值估值咨詢報告

資產評估機構接受管理人委托，根據破產重整案件的需要，為測算普通債權償債率，對納入評估范圍內的資產出具清算價值類型的清算價值估值咨詢報告，為破產重整程序中管理人制作重整計劃草案提供價值參考依據。

（3）償債能力分析報告

資產評估機構接受管理人委托，根據破產重整案件的需要，為反映債務人普通債權清償率水平情況，以市場價值類型資產評估報告、清算價值估值咨詢報告為基礎，按照《企業破產法》第一百一十三條破產財產的清償順序，分析估算普通債權清償率，為管理人制作重整計劃草案提供參考依據。

（4）投資價值分析報告

破產重整實務中，資產評估機構除了可以接受破產管理人委托外，還可以接受參與破產重整潛在投資人、債權人等其他主體的委托提供相關估值咨詢服務。例如，在同一個破產重整案件中，除了已經接受管理人委托的資產評估機構外，與管理人委托評估機構不存在關聯關系的其他資產評估機構可以接受參與破產重整的潛在投資者委托，作為估值顧問機構，就潛在投資者擬參與投資的有效資產未來現金流進行測算和分析，出具投資價值類型的分析報告或者根據委托方的需要出具其他相關咨詢報告，為潛在投資者參與重整計劃提供價值參考依據。

問題2.破產重整資產評估項目中，評估基準日的選擇有哪些特定要求？

專家觀點：

破產重整資產評估一般以人民法院受理破產日為資產評估基準日。在破產重整實務中，由于受理破產日可能不是月末時點、債務人持續經營財務核算尚未結賬、人民法院對關聯企業實質性合并重整主體的受理破產日不同等原因，管理人征求會計師事務所、資產評估機構意見后，按照如下方式并報人民法院同意后確定評估基準日：

（1）在破產重整程序中，如債務人繼續經營，破產受理日不在月末，可以選擇受理破產日的前一個月末或者下一個月末作為評估基準日；

（2）因人民法院對關聯企業實質性合并重整不同主體的受理破產日不同，可以以人民法院受理關聯企業實質性合并重整日作為評估基準日；

（3）根據《企業破產法》第七十九條，債務人或者管理人應當自人民法院裁定債務人重整之日起六個月內，同時向人民法院和債權人會議提交重整計劃草案。期限屆滿，經債務人或者管理人請求，有正當理由的，人民法院可以裁定延期三個月。在破產重整資產評估實務中，根據破產重整管理人提交重整計劃草案的期限，經人民法院裁定進行適當延期的，延期后債務人的資產、負債可能發生較大變化。為便于制作重整計劃草案時向債權人提供一個相對合理時點的債權清償率的測算結果，以及向新投資人提供企業價值估算的參考依據，經人民法院同意，管理人會同會計師事務所及資產評估機構可以選擇一個距離向人民法院和債權人會議提交重整計劃草案日期較近的月末時點作為資產評估基準日。

問題3.企業破產重整資產評估項目中，評估對象和范圍與一般企業價值評估項目中的評估對象和范圍有哪些不同？

專家觀點：

破產重整資產評估相關報告是管理人制作重整計劃草案及財產變現方案的重要價值依據，對準確界定破產重整資產評估對象和范圍即破產財產范圍非常重要。在破產重整資產評估實務中，劃定破產財產邊界的任務一般是由會計師事務所協助管理人共同完成，資產評估機構應根據《企業破產法》及相關司法解釋與管理人、會計師事務所進行充分溝通和交流，了解破產財產范圍，并據此確定破產重整資產評估對象和范圍。

破產重整資產評估中評估對象和范圍是依據《企業破產法》確定的債務人財產（即破產財產）確定的。破產財產是指企業破產申請受理時屬于債務人的全部財產，以及破產申請受理后至破產程序終結前債務人取得的財產，屬于債務人所有權資產。《企業破產法》相關司法解釋對破產財產范圍以及不屬于破產財產范圍給出了比較清晰邊界和相關解釋。

（1）《企業破產法》中有關破產財產范圍的規定

《企業破產法》第三十條規定，破產申請受理時屬于債務人的全部財產，以及破產申請受理后至破產程序終結前債務人取得的財產，為債務人財產。第三十一條規定，人民法院受理破產申請前一年內，涉及債務人財產的下列行為，管理人有權請求人民法院予以撤銷：（一）無償轉讓財產的；（二）以明顯不合理的價格進行交易的；（三）對沒有財產擔保的債務提供財產擔保的；（四）對未到期的債務提前清償的；（五）放棄債權的。第三十二條規定，人民法院受理破產申請前六個月內，債務人有本法第二條第一款規定的情形，仍對個別債權人進行清償的，管理人有權請求人民法院予以撤銷。但是，個別清償使債務人財產受益的除外。

（2）相關司法解釋中規定的破產財產范圍

最高人民法院《關于適用<中華人民共和國企業破產法>若干問題的規定（二）》第一條規定：“除債務人所有的貨幣、實物外，債務人依法享有的可以用貨幣估價并可以依法轉讓的債權、股權、知識產權、用益物權等財產和財產權益，人民法院均應認定為債務人財產”。第二條規定：“下列財產不應認定為債務人財產：（一）債務人基于倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關系占有、使用的他人財產；（二）債務人在所有權保留買賣中尚未取得所有權的財產；（三）所有權專屬于國家且不得轉讓的財產；（四）其他依照法律、行政法規不屬于債務人的財產”。

一般企業價值評估對象和范圍是根據《資產評估執業準則-企業價值》確定的。其中，評估對象是企業整體價值、股東全部權益價值或者股東部分權益價值等，評估范圍是以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎，包含該時點企業表內及可識別的表外各項資產、負債。依據《企業會計準則-基本準則》第二十條，企業資產為企業過去的交易或者事項形成的、由企業擁有或者控制的、預期會給企業帶來經濟利益的資源。企業預期在未來發生的交易或者事項不形成資產。由企業擁有或者控制，是指企業享有某項資源的所有權，或者雖然不享有某項資源的所有權，但該資源能被企業所控制。依據《企業會計準則-基本準則》第二十一條，符合規定的資產定義的資源，在同時滿足以下條件時，確認為資產：（一）與該資源有關的經濟利益很可能流入企業；（二）該資源的成本或者價值能夠可靠地計量。依據《企業會計準則-基本準則》第二十二條，符合資產定義和資產確認條件的項目，應當列入資產負債表；符合資產定義、但不符合資產確認條件的項目，不應當列入資產負債表。

綜上所知，破產重整資產評估的評估對象和范圍與一般企業價值評估的資產評估對象和范圍在定義、邊界范圍上存在不同，在破產重整實務中，資產評估機構需依據《企業破產法》及相關司法解釋，會同管理人及會計師事務所等機構準確辨別確定評估對象和范圍，確保不重不漏。

問題4.國有劃撥土地使用權在破產重整資產評估過程中是否納入評估范圍？

專家觀點：

管理人依據相關法律法規，根據破產主體涉及的國有劃撥土地使用權的實際情況，分析確定是否將其納入評估范圍。

《最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》第一條規定：“根據《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款第（四）項及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條的規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，并依法處置。納入國家兼并破產計劃的國有企業，其依法取得的國有土地使用權，應依據國務院有關文件規定辦理。”

在破產重整實務中，如果劃撥土地涉及授權經營轉為國有資本金、依法對劃撥土地進行抵押等特殊情形時，可以依據有關法律法規納入債務人財產范圍。

（1）劃撥土地以授權經營的方式作價出資時應作為破產財產處置。無償取得的劃撥土地不作為破產財產處置，政府可無償收回，但劃撥土地使用權在企業設立時即作為股東出資存在，并經政府有關部門批準予以登記的，應屬于企業破產財產范圍。

（2）企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權為標的物依法設定抵押，除依法辦理抵押登記手續外，還應經具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準。劃撥土地依法設立抵押的，抵押權人就扣除土地使用權出讓金的抵押標的物對價享有優先權。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十條和《中華人民共和國擔保法》第五十六條的規定，抵押權人只有在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當于土地使用權出讓金的款項后，對剩余部分方可享有優先受償權，優先受償后仍有剩余的納入破產財產范圍。

問題5.破產重整實務中，融資租賃物是否納入評估范圍？

專家觀點：

管理人依據相關法律法規，根據破產主體涉及的融資租賃物的實際情況，分析確定是否將其納入評估范圍。

《民法典》第七百四十五條規定“出租人對租賃物享有所有權”；第七百五十七條規定“出租人和承租人可以約定租賃期限屆滿租賃物的歸屬；對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，租賃物的所有權歸出租人”。因此，在租賃期間出租人享有對租賃物的所有權，這是毋庸置疑的。依據《企業破產法》及其相關司法解釋，債務人占有使用他人的資產不應屬于債務人財產。《企業破產法》第十八條第二項“管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行；但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。”

在破產重整實務中，融資租賃物在破產程序終結前能否納入債務人的財產范圍即納入資產評估范圍，需根據融資租賃合同的具體內容、履行情況、有效性以及破產管理人是否決定繼續履行合同等因素進行分析和辨認，并確定是否將其納入資產評估范圍。

（1）融資租賃合同有效，約定融資租賃物在租賃期限屆滿時租賃物的歸屬為承租人的情況下，如果管理人決定繼續履行合同，一般出租人要求管理人提供擔保，那么融資租賃物價值就應該納入資產評估范圍，出租人對未付租金及其他損失進行優先債權申報；如果管理人決定解除合同，出租人擁有融資租賃物的取回權，融資租賃物價值超過承租人欠付的租金以及其他費用的部分應當納入債務人財產的范圍即應該納入資產評估范圍。

（2）融資租賃合同有效，約定融資租賃物在租賃期限屆滿時租賃物的歸屬為出租人的情況下，無論管理人決定繼續履行還是提前解除合同，融資租賃物都不屬于破產財產，不應納入資產評估范圍；出租人對未付租金及其他損失進行債權申報。

（3）融資租賃合同無效，或者名為融資租賃實為借貸或其他法律關系的情況下，根據債權人和債務人之間的實際債權債務關系，可以認定融資租賃物為破產財產的，則納入評估范圍，出租人對未付租金及其他損失進行優先債權申報。

問題6.關聯企業實質合并重整資產評估有哪些特點？

專家觀點：

關聯企業的產生是市場經濟背景下，企業集團化、多元化發展過程中的必然產物；隨著市場經濟逐漸走向成熟，很多企業關聯程度越來越高，關聯企業實質合并重整在破產重整實踐中也逐漸成為普遍現象。我國《公司法》、《企業會計準則》《企業所得稅法》等法律法規都有對關聯關系以及關聯方的定義和界定。

（1）《公司法》第二百一十六條規定，關聯關系是指公司控股股東、實際控制人、董事、監事、高級管理人員與其直接或者間接控制的企業之間的關系，以及可能導致公司利益轉移的其他關系。但是，國家控股的企業之間不僅因為同受國家控股而具有關聯關系。

（2）我國財政部出臺的《企業會計準則第36號——關聯方披露》第二章第三條對關聯企業進行了界定，“一方控制、共同控制另一方或對另一方施加重大影響，以及兩方或兩方以上同受一方控制、共同控制或重大影響的，構成關聯方”。

（3）《企業所得稅法實施條例》第一百零九條規定：“企業所得稅法第四十一條所稱關聯方，是指與企業有下列關聯關系之一的企業、其他組織或者個人：(一)在資金、經營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關系；(二)直接或者間接地同為第三者控制；(三)在利益上具有相關聯的其他關系”。

破產重整實務中，當關聯企業成員之間存在流動資產、貨幣資金、固定資產等主要經營性財產所有權難以區分，或者財務賬簿、會計憑證難以區分，或者共同使用同一賬戶，或者人事任免和交易受控制企業控制以及董事、監事、高級管理人員混同等法人人格高度混同的情形，同時區分各關聯企業成員財產的成本過高，嚴重損害債權人公平清償利益時，人民法院可以采取關聯企業實質合并重整。

根據《全國法院破產審判工作會議紀要》第36條，人民法院裁定采用實質合并方式審理破產案件的，各關聯企業成員之間的債權債務歸于消滅，各成員的財產作為合并后統一的破產財產，由各成員的債權人在同一程序中按照法定順序公平受償。采用實質合并方式進行重整的，重整計劃草案中應當制定統一的債權分類、債權調整和債權受償方案。

人民法院裁定適用關聯企業實質合并方式進入破產程序的，管理人對多個關聯企業視為一個單一企業，合并資產與負債進行申報、審計及評估，在統一財產分配與債務清償的基礎上進入破產程序，各企業的法人人格在破產程序中不再獨立。關聯企業實質合并重整資產評估業務包括但不限于如下幾個特點：

（1）關聯企業之間債權債務關系消滅

關聯企業實質合并重整本質是對關聯企業法人人格的徹底否定，關聯企業合并后合為一體，互相之間的債權債務理應消滅，同時也排除了關聯企業之間的欺詐性轉讓和自益性交易，這對于關聯企業外部債權人公平保護債權人利益來說是有利的。資產評估實務中，無論關聯企業之間的債權債務能否完全抵消，通常都視同消滅，即將關聯企業之間的債權債務往來資產和負債評估為零。

（2）各關聯企業的財產合并為破產財產

關聯企業實質合并重整的關聯企業成員之間可能因資產混同、資產轉移、利益輸送等導致關聯企業之間資產或利益不正當地調配，不同關聯企業成員的債權人若分別進行清償，各成員債權人受償利益上存在此消彼長的沖突，導致不同成員的債權人將獲得的清償比例不同。這種情形下只有適用實體合并重整的規則，將關聯企業成員視為一個法律主體，以其所有的財產向各關聯企業成員全體債權人進行統一分配才能實現破產法公平清償的價值目標，才能切實保護市場交易安全和債權人信賴利益。資產評估實務中，需把關聯企業實質合并各成員的破產財產視同為一個法律主體的破產財產進行統一合并申報評估。

（3）各關聯企業的債權合并后依照法定清償順序受償

關聯企業適用實質合并重整后，各關聯企業的債權統一向合并后的破產企業管理人申報債權，并按照《企業破產法》第一百一十三條規定的順序清償參加破產財產分配。資產評估實務中，償債能力分析報告需合并所有關聯企業的破產財產及債權，統一計算普通債權的清償率。

（4）各關聯企業的破產費用、共益債務合并支出

關聯企業適用實質合并重整后，各關聯企業不再單獨支出破產費用和共益債務。該等費用和債務在合并后的破產財產中統一支出，通常可以降低破產程序中的整體成本。

問題7.破產重整資產評估中，政府行政許可資質是否可以納入評估范圍？

專家觀點:

企業資質是指企業從事某種行業經營中，應具備的資格以及與此資格相適應的質量登記標準。企業資質本質上是一種行政許可。根據《行政許可法》第39條規定，行政機關作出準予行政許可的決定，需要頒發行政許可證件的，應當向申請人頒發加蓋本行政機關印章的相應的行政許可證件，包括許可證、資格證等。從商業價值角度，企業資質是一種稀缺資源，可以提高企業商業信譽，增加企業的競爭力。對于處于困境的企業主體來說，其所獲得的相關資質即使不會因財務上的困境而喪失，資質的價值一般也很難在財務報表上得到展現。

（1）對于相關法律法規明確規定可以轉讓或交易的、或者明確為無形資產的行政許可權利，可以形成企業法人資產的，應該進行評估。例如：《公路收費許可證》《采礦許可證》《礦產資源勘查許可證》、出租車營運許可證等，可以作為一項權利依法進行轉讓，即可以作為一項無形資產單獨進行評估。

（2）對于通過行政許可方式頒發的特種行業的勘查設計和施工資質、排污許可證、林業規劃調查設計資質以及金融業務經營許可等許可權（經營許可資質），屬于一種依法經批準機關授予的資格，這種資格依附于該特定企業，本身不具有獨立性，也不具有單獨的財產價值，盡管能為企業帶來收益，但法律規定不得與企業分割單獨轉移。因此，此類行政許可通常不能確認為無形資產，不能單獨進行評估。

問題8.破產重整程序中股東未實繳出資是否納入評估范圍？

專家觀點：

根據《公司法》第28條第1款規定，股東應當按期足額繳納公司章程中規定的各自認繳的出資。股東在章程中自由約定出資繳納期限是《公司法》賦予股東的一項利益，即期限利益。注冊資本認繳制降低了公司設立的門檻，激發了市場活力，但認繳資本并非是永遠無需兌現的空頭支票，股東需在出資期限屆滿前繳納認繳的出資額。在公司可以償付對外債務的情況下，這種期限利益應當受到保護。但是公司已經進入破產程序后，股東即不再享有期限利益，應該按照法律規定提前履行繳納出資。

《企業破產法》第35條規定，人民法院受理破產申請后，債務人的出資人尚未完全履行出資義務的，管理人應當要求該出資人繳納所認繳的出資，而不受出資期限的限制。

破產重整實務中，管理人接管債務人財產和營業業務后，除了工商檔案顯示出資人足額繳納出資，但相關審計報告或財務調查報告顯示出資人未足額繳納出資的，管理人依法應當進行清繳。該部分清繳的股東出資屬于破產財產，應納入資產評估范圍。

問題9.破產重整資產評估中，清算價值評估時的快速變現率如何確定？

專家觀點：

破產重整資產評估實務中，需要在假設清算的前提下，模擬強制變現，得出破產財產的清算變現價值。各類資產快速變現率受不同條件和權利狀況等因素影響存在不確定性。破產重整資產評估實務中，快速變現率一般采取間接法或直接法進行估算。

（1）間接法。所謂間接法是指在以持續經營為假設前提評估出的市場價值的基礎上，假設資產強制清算，考慮各類資產強制快速變現因素，進而得到清算變現價值。

在破產重整資產評估實務中，評估專業人員要根據國家有關資產評估政策，結合破產資產處置的特點，分析影響評估對象強制變現的因素構成，并在證據較為充分的前提下將其作為確定快速變現率的判斷依據。這些影響因素包括但不限于：①有限市場因素，指地方經濟的繁榮程度以及同類資產的市場需求程度；②處置時間因素，指加速變現對交易時間的特殊要求或處置時間與一般交易時間的差異；③處置費用因素，指資產處置前可能發生的資產維護、存放保管以及補辦手續方面的各項費用開支等；④使用狀態因素，指資產的使用功能與市場同類資產的比較情況；⑤資產質量因素，指待估資產與市場同類資產的品質比較情況；⑥處置方式因素，指批量處置相對于拆零處置的差異；⑦買方心理因素，指買方對不良資產的預期價格；⑧其他因素，其他導致變現價格低于公允市場價的因素。

在破產重整資產評估實務中，資產評估機構在定性判斷的基礎上還可以采取專家打分的方式進行量化。專家團隊可以由律師事務所、會計師事務所、資產評估機構、資產管理公司、專業拍賣機構以及行業專家共同組成，根據債務人破產財產的特點，綜合考慮上述因素對各類不同性質資產的強制快速變現的影響，并通過打分方式確定快速變現率。專家打分量化基本流程如下：①根據本次破產重整項目各類資產的特點，選擇合適的律師、注冊會計師、資產評估師、資產管理公司、專業拍賣機構以及行業的專家組成專家組；②根據評估范圍內的各類資產的特點，綜合考慮上述因素構建打分指標體系和打分標準；③專家組在了解各類資產特點和影響各類資產強制變現的因素的情況下，按照打分指標體系和打分標準進行第一輪的打分；④將各專家的打分結果進行匯總，計算算術平均值，然后將匯總結果再度分發給各專家，各專家根據匯總情況對自己首輪打分的結果進行修正，進行第二輪打分；⑤將第二輪的結果進行匯總，計算算術平均值并作為專家打分法的最終結果；⑥項目組對專家打分結果進行匯總分析，確定各類資產最終的快速變現率。

（2）直接法。所謂直接法是指選取市場上已經實現強制變現的同類資產，如拍賣的快速變現率作為參考并進行調整和修正，進而得到清算變現價值。破產重整相關資產快速變現率=參照物拍賣價值或參照物二手變現售價/參照物評估市場價值×調整系數，其中，調整系數的確定要充分考慮交易情況、交易日期、區域因素以及個別因素等對快速變現率的影響。拍賣同類資產的案例數據通常從人民法院訴訟資產網、淘寶網-阿里拍賣、京東拍賣、公拍網、工商銀行E購、北交互聯等公開網站獲取。

在破產重整資產評估實務中，通常認為快速變現率受資產類別、破產企業所在地區的影響較大。一般情況下，實物類資產的通用性越好，快速變現率越高；經濟不發達的邊遠落后地區難以進行產權交易，該類地區的同類資產變現率大大低于經濟發達地區。

問題10.破產重整資產評估償債能力分析報告中，普通債權清償率如何計算？

專家觀點：

根據《企業破產法》第87條的規定，人民法院強制批準重整草案時，普通債權所獲得的清償比例不低于其在重整計劃草案被提請批準時依照模擬破產清算程序所獲得的清償比例。普通債權清償率是人民法院在強制批準重整草案時參考的重要指標之一。

破產重整實務中，償債能力分析報告中的普通債權清償率是依據《企業破產法》第一百一十三條破產財產的清償順序進行模擬清償后計算得出的普通債權人所獲得的清償率。

 可供分配的破產財產分配的順位就是破產清算程序中的債權清償順序。可供分配的破產財產在優先清償破產費用和共益債務后，依照下列順序清償：

（1）破產人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金。

（2）破產人欠繳的除前項規定以外的社會保險費用和破產人所欠稅款。破產企業所欠稅款是指破產企業被宣告破產前拖欠的國家稅款（包括國稅和地稅）。破產企業所欠稅款應由稅務部門提供具體的數額和計算依據，法院審查確定。破產企業因拖欠稅款所產生的滯納金、罰款等，不屬于破產債權。法院可以將該部分債權數額確認后，列在一般破產債權順序之后，如有剩余財產再行清償。破產清算中對于破產財產變現的稅務問題，法院、管理人應與稅務部門積極協調，爭取實現稅收減免。通過協調難以解決的，可以將有關稅款列入第三清償順序，作為一般債權清償。

（3）普通破產債權。破產財產不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。

償債能力分析報告中的普通債權清償率=清算假設下的普通債權清償率＝剩余可供普通債權人進行分配的財產/清算狀態下的普通債權金額

（4）破產財產清償破產債權后仍有剩余的，可以用于清償行政規費、罰款等。

在償債能力分析報告中，計算普通債權清償率的順序一般如下：第一步，以資產評估報告中的市場價值為基礎，在假設強制清算的前提下，綜合考慮市場因素、資產使用狀態、交易時間、資產通用性、供求狀況以及變現的難易程度等影響因素，分析確定快速變現率，進而得到破產財產的清算價值；第二步，在破產財產清算價值的基礎上扣減有財產擔保債權（包括消費者購房戶債權、抵質押債權、建設工程價款優先受償款債權）償付額后得出可供分配破產財產價值；第三步，在可供分配破產財產價值的基礎上，優先清償破產費用和共益債務，然后按照《企業破產法》第一百一十三條規定的清償順序進行清償，最后得出普通債權的清償率。